Investir en nue-propriété est une solution prisée par ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs, notamment pour réduire leur IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En effet, la nue-propriété offre la possibilité d’acquérir un bien immobilier à un coût réduit, tout en étant exonéré de l’IFI, car seule la pleine propriété est prise en compte pour cet impôt.
Investir en nue-propriété et réduire son IFI : une stratégie fiscale avantageuse
Le démembrement de propriété représente une stratégie juridique performante pour optimiser l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En investissant en nue-propriété, les contribuables peuvent réduire leur base imposable et alléger significativement leur charge fiscale liée à l’IFI.
Comprendre l'IFI : fonctionnement et calcul de l'impôt
L’IFI, successeur de l'ISF, est un impôt sur le patrimoine immobilier qui s’applique aux personnes physiques dont les actifs immobiliers nets dépassent 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. La déclaration de l’IFI comprend plusieurs étapes :
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Identifier l’ensemble des actifs immobiliers du patrimoine.
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Exclure les biens mobiliers et les placements financiers (assurance-vie, valeurs mobilières) non concernés par l’IFI.
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Évaluer les biens imposables selon leur valeur vénale (prix estimé de vente sur le marché).
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Déduire les dettes rattachées aux biens immobiliers concernés.
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Appliquer le barème progressif pour déterminer le montant final de l’IFI.
Valeur imposable en cas de démembrement
En cas de démembrement, l’évaluation de la valeur imposable dépend du statut d'usufruitier ou de nu-propriétaire. En général, l’usufruitier doit déclarer la valeur en pleine propriété pour l’IFI, peu importe la part détenue par le nu-propriétaire.
Cas particulier : décès du nu-propriétaire
Si le nu-propriétaire décède avant la fin de l’usufruit, la nue-propriété sera intégrée dans sa succession. Les héritiers devront alors s'acquitter des droits de succession, la nue-propriété passant dans leur patrimoine.
Exemptions et cas spécifiques d'imposition de l’IFI en démembrement
Certains cas prévus par le Code Général des Impôts (CGI), notamment l’article 968, permettent une répartition de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire. Ces exceptions s’appliquent principalement aux démembrements au profit du conjoint survivant ou des ascendants. En cas de vente en démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent être imposés distinctement, sous réserve que le démembrement respecte certains critères juridiques définis par l'article 751 du CGI.
SCPI en démembrement et IFI
Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) démembrées suivent des règles similaires : l’usufruitier est imposable à l'IFI sur la valeur pleine des parts, tandis que le nu-propriétaire en est exonéré.
Avantages fiscaux du nu-propriétaire pour l'IFI
Pour l'investisseur en nue-propriété, le démembrement permet d’être exonéré de déclaration IFI tant que l'usufruit est en place. Le bien en nue-propriété est en effet exclu de la base imposable de l’IFI, sauf dans des cas spécifiques d'imposition partagée mentionnés à l'article 669 du CGI. À la fin de la période d’usufruit, le nu-propriétaire accède à la pleine propriété et devra alors intégrer la valeur totale du bien dans sa base imposable pour l’IFI.
Conclusion : un levier efficace pour réduire la base IFI
Le démembrement de propriété est une solution idéale pour réduire la base imposable à l’IFI tout en favorisant la transmission de patrimoine. En investissant en nue-propriété, les contribuables optimisent leur fiscalité et anticipent efficacement la répartition de leurs actifs. Cependant, cette stratégie nécessite une planification rigoureuse et des conseils avisés pour maximiser les avantages tout en évitant les risques de requalification fiscale.