Qu'est-ce que la vente à terme ?
La vente à terme est une forme de transaction immobilière permettant à l'acheteur d'acquérir un bien sans recourir à un emprunt bancaire traditionnel. Ce dispositif repose sur un échelonnement des paiements : l'acquéreur verse un capital initial (« bouquet ») lors de la signature de l'acte notarié, puis paie le solde sous forme de mensualités sur une période déterminée (généralement entre 10 et 20 ans, bien que rien n'empêche de fixer cette période à quelques semaines).
Contrairement au viager, où le versement d'une rente est lié à la durée de vie du vendeur, la vente à terme repose sur un échéancier fixe prévu dès la signature du contrat. Le vendeur conserve ainsi une sécurité quant aux paiements, et l'acquéreur bénéficie d'une prévisibilité financière accrue.
Pourquoi opter pour une vente à terme ?
Avantages pour l'acheteur
-
Permet d'acquérir un bien sans recourir à un crédit bancaire.
-
Offre une alternative à la restriction des conditions de prêt immobilier.
-
Engagement à durée fixe avec des mensualités préétablies, facilitant la gestion budgétaire.
-
Possibilité de jouir du bien immédiatement ou à terme, selon la nature du contrat.
Avantages pour le vendeur
-
Revenu régulier garantissant une sécurité financière.
-
Fiscalité avantageuse : les paiements échelonnés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers imposables.
-
Garantie de paiement avec un privilège de vendeur publié au service de la publicité foncière et une clause résolutoire en cas de non-paiement..
-
En cas de décès du vendeur, ses héritiers continuent à percevoir les mensualités.
Les différentes formes de vente à terme
1. La vente à terme libre
L'acheteur prend possession du bien dès la signature de l'acte de vente et peut l'occuper ou le louer immédiatement. Il devient responsable de toutes les charges (taxe foncière, entretien, travaux).
2. La vente à terme occupée
Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation selon une certaine durée déterminée en amont. L'acheteur doit attendre la fin de cette période pour disposer du bien, mais bénéficie d'un prix d'achat réduit.
Différences entre la vente à terme et le viager
|
Caractéristique |
Vente à Terme |
Viager |
|---|---|---|
|
Durée des paiements |
Fixe, définie à l'avance |
Indéterminée (dépend de la durée de vie du vendeur) |
|
Fiscalité des paiements |
Exonérés d'impôt sur le revenu |
Imposables |
|
En cas de décès du vendeur |
Paiement des mensualités aux héritiers |
Fin des paiements |
Les garanties et précautions à prendre
1. Sécuriser le vendeur
-
Privilège de vendeur : Protège le vendeur en lui donnant un droit de priorité en cas de revente du bien.
-
Clause résolutoire : Permet d'annuler la vente en cas de non-paiement des mensualités, le vendeur redevenant propriétaire du bien tout en conservant les sommes déjà perçues.
Attention, ces deux garanties s'opposent à ce que l'acquéreur puisse contracter un prêt bancaire hypothécaire pour couvrir le paiement comptant ainsi que les frais liés à son acquisition.
2. Engagement de l'acheteur
-
Paiement des mensualités à l'échéance prévue.
-
En cas de revente anticipée, le vendeur doit conserver ses garanties sur le solde du prix restant à percevoir.
Exemple de clause de privilège et de clause résolutoire
Privilège de vendeur - action résolutoire
"A la sûreté et garantie du paiement du solde du prix de la présente vente, en principal, et de tous intérêts, frais et accessoires, les biens immobiliers vendus demeureront affectés par le privilège spécial réservé au profit du vendeur. En cas d'incident de paiement, la vente pourra être résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux."
Conclusion
La vente à terme est une alternative intéressante tant pour les acheteurs que pour les vendeurs, en particulier dans un contexte de restriction de crédit bancaire. Ce dispositif offre une solution flexible pour l'accès à la propriété tout en sécurisant les parties grâce à des garanties légales solides. Avant de conclure une telle vente, il est recommandé de bien s'entourer et de consulter un professionnel afin d'éviter tout risque juridique et financier.
