Filtres
Type de bien
Tous
Localisation
Ville, département, ....
Me localiser
Suggestions :
Haute-Savoie
Nord
Corrèze
Var
Loire-Atlantique
Élargir la zone de recherche :
Filtres
Définir

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, notamment dans le cadre d’une succession ou d’un achat commun, la vente de ce bien peut soulever de nombreuses questions juridiques. Parmi elles, celle de la possibilité pour un seul indivisaire de signer un mandat de vente peut se poser. Cet article vous apporte des éclaircissements sur ce sujet complexe mais essentiel pour l'activité d'un agent commercial ou immobilier.


La validité du mandat signé par un seul indivisaire

En matière de vente immobilière, un mandat signé par un seul indivisaire est juridiquement valable, mais cette validité présente des nuances importantes. Selon la jurisprudence, un indivisaire peut donner seul mandat à une agence immobilière pour vendre un bien indivis. Toutefois, ce mandat n'engage que l'indivisaire signataire vis-à-vis de l'agent immobilier. Il reste inopposable aux autres indivisaires, sauf si ces derniers donnent leur consentement ultérieur, notamment en signant l'avant-contrat dans lequel ressort les honoraires de l'agence immobilière.

En d’autres termes, bien que ce mandat permette à l’agent immobilier d’accomplir sa mission de recherche d’acquéreurs, il n’autorise pas automatiquement la vente sans l’accord de l’ensemble des indivisaires. La signature d’un compromis de vente et l’acte définitif nécessitent l’unanimité des coindivisaires, conformément à l’article 815-3 du Code civil.


Un acte d’administration ou de disposition ?

Pour comprendre les enjeux de ce type de mandat, il est essentiel de différencier les actes d’administration et les actes de disposition dans le cadre de l’indivision.

  • Les actes d’administration (comme l’entretien ou la gestion du bien) peuvent être accomplis par des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis.
  • Les actes de disposition, tels que la vente d’un bien, nécessitent l’unanimité des indivisaires.

Cependant, le mandat signé par un seul indivisaire est généralement considéré comme un mandat d’entremise, c’est-à-dire une autorisation donnée à l’agent immobilier de rechercher des acquéreurs potentiels. Ce type de mandat n’équivaut pas à un acte de disposition, car il n’entraîne pas automatiquement la vente du bien. C’est ce raisonnement qu’a confirmé la Cour de cassation dans plusieurs décisions, notamment dans un arrêt du 15 janvier 2015 (n°13-25955).


Les limites juridiques d’un tel mandat

Bien que le mandat soit juridiquement valable entre l’indivisaire signataire et l’agence immobilière, il comporte des limites pratiques et juridiques :

  1. Obligation d’unanimité pour la vente : Même si un indivisaire signe un mandat, la vente ne peut se réaliser sans l’accord de tous les coindivisaires. À défaut, la transaction sera bloquée.

  2. Risques pour l’indivisaire signataire : En cas d’échec de la vente, notamment si les autres indivisaires refusent de signer, l’indivisaire qui a donné mandat peut être tenu de dédommager l’agent immobilier, conformément aux clauses prévues dans le contrat.

  3. Conflits entre indivisaires : Dans les situations conflictuelles (désaccord sur la vente, le prix ou les conditions), ce type de mandat peut être source de litiges. Il est donc préférable que l’agent immobilier s’assure de l’accord de tous les indivisaires dès la signature du mandat.


Conseils pratiques pour sécuriser la vente

Pour éviter tout contentieux, voici quelques recommandations à suivre :

  • Obtenir l’accord de tous les indivisaires dès la signature du mandat : Bien qu’un seul indivisaire puisse légalement mandater un agent immobilier, recueillir l’accord de tous les coindivisaires dès le départ simplifie les démarches et augmente les chances de succès de la vente.

  • Privilégier un mandat clair et précis : Si un indivisaire agit seul, le mandat doit mentionner qu’il ne s’agit que d’une mission d’entremise et non d’un mandat d’aliénation. Cela limite les risques juridiques en cas de désaccord.

  • Communiquer avec les coindivisaires : En informant les autres indivisaires de la démarche et en obtenant leur ratification en amont, vous réduisez les tensions et facilitez la réalisation de la vente.


Le cas particulier des époux propriétaires

Une situation souvent similaire à celle des indivisaires concerne les biens communs détenus par des époux mariés sous le régime de la communauté. Là encore, un seul époux peut signer un mandat de vente, à condition qu’il ne s’agisse que d’un mandat d’entremise. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 12 septembre 2019 (n°18-20638). Cependant, la vente elle-même nécessite toujours l’accord des deux époux.


 

Recrutement mandataire immobilier

Devenez mandataire immobilier, New Deal Immobilier recrute

Nous recherchons des négociateurs ayant déjà une expérience réussie dans la vente ou l’immobilier. Rejoindre notre réseau, c'est bénéficier d’une rémunération optimale dès la première vente tout en disposant d'outils efficaces, de formations continues et d’un suivi personnalisé.

L'immobilier dans tous ses états !

Créé en 2010 et bénéficiant de l'expertise de juristes hautement qualifiés en son sein, notre réseau est en mesure de vous accompagner avec rigueur et professionnalisme dans tous les types de transactions immobilières, qu'elles soient classiques ou très complexes.